재건축·재개발 즉효 카드는 또 빠진 6만호 주택 공급

 재건축·재개발 즉효 카드는 또 빠진 6만호 주택 공급

조선일보

입력 2026.01.30. 00:00

정부가 29일 서울 용산과 경기 과천 등 수도권 핵심 입지의 국·공유지를 활용해 2030년까지 6만가구 규모의 주택을 공급한다고 발표했다. 사진은 서울 용산구 용산국제업무지구의 모습./뉴스1

정부가 서울과 인근 도심에 주택 5만9700호를 공급하겠다는 계획을 내놓았지만 집값 상승세를 잠재우기엔 역부족이란 지적이 나온다. 서울에 공급하겠다는 3만2000호 중 60%인 1만9300호는 용산국제업무지구와 태릉CC처럼 문재인 정부 때 추진했다가 주민 반대로 사업이 좌초된 곳을 재탕으로 내놓은 것이다. 과천경마장 일대(9800호) 역시 지자체와 주민들이 주거 환경 훼손을 우려하며 반대해온 곳이다.

정부는 특별법을 만들어 지자체 반대를 돌파하겠다고 하나 주민 설득에 실패하면 사업 추진 자체가 불투명해진다. 설령 정부 계획대로 사업이 진행되더라도 가장 빠른 용산국제업무지구 착공 예정이 2028년일 정도로 실제 공급까지 시간이 오래 걸린다.

게다가 공공 주도 개발 방식에 집착하느라 서울의 주된 주택 공급원인 재건축·재개발 등 정비 사업에 대한 규제 완화는 손도 대지 않았다. 집을 지을 수 있는 가용 택지가 거의 고갈된 서울은 신규 아파트 공급의 80~90%가 민간 정비 사업에서 나온다. 서울 전역에서 정비 구역으로 지정됐거나 추진 중인 곳은 600여 곳이고, 이곳에서 대기 중인 잠재 물량이 30만~40만 호로, 정부 공급 계획량의 5배를 넘는다.

전문가들은 서울의 주택 수요를 맞추고 집값을 안정시키려면 매년 4만~5만 호의 신규 아파트가 꾸준히 공급돼야 한다고 강조한다. 하지만 재건축 초과이익 환수제와 분양가상한제, 엄격한 안전진단 같은 규제 때문에 사업이 제대로 진행되지 않고 있다. 부동산 대출 규제 강화에 따른 이주비 대출 제한으로 멈춰 선 재개발 사업만 3만1000가구 규모에 달한다. 재개발 조합 설립을 위한 ‘75% 동의’ 요건도 소수가 ‘알박기’ 수단으로 악용하는 사례가 빈번하다. 각종 규제를 풀고 인센티브를 제공해 재개발·재건축 물량이 시장에 나오게 하면 집값 안정에 즉각적 효과가 있을 것이지만 민주당 정부는 이를 극력 기피한다.

역대 민주당 정부는 재건축·재개발 규제를 풀면 그 주택 소유주들만 돈을 벌고 주변 집값을 자극할 것을 우려한다고 한다. 하지만 의도와 반대로 주택 공급이 줄어들면서 재건축 아파트의 집값만 올려놓는 규제의 역설이 벌어졌다. 민간 정비 사업을 인정하고 어느 정도의 부작용 기간을 감내하면 근본적으로 집값을 잡는 효과가 나타날 수 있다.